Galadriel Capital is a real estate investment promotion and management company, based in Madrid and operating throughout Spain.
Our business background is very extensive, since Galadriel draws, among other sources, from two family companies dedicated to construction, real estate development and architecture: Syrena Invest, a Spanish-Polish developer founded in 2007 and Tarker Arquitectos, a development and architecture based in A Coruña, founded in 2003 but active since the early 1990s.
Galadriel Capital operates under the values of quality, honesty and absolute alignment with its clients and investors, its main aspiration being to become the reference advisor, promoter and manager in the markets in which it operates.
Execute real estate investment projects with a value add risk profile, focused mainly on residential development in locations with an upward trend in sales prices and margin to be able to absorb cost deviations.
Considering current market conditions, the profitability sought in residential development projects is a minimum of 10% net annually for the investor, and an absolute return on the invested capital of between 30% and 50%.
In general, the typical investment is characterized by (1) being final land without urban management requirements or buildings already constructed (2) where to build, rehabilitate or change use of multi-family buildings focused on residential with a (3) minimum of 5 units and a maximum of 30 units. The investments are leveraged at 55% with bank debt (promoter loan).
Assuming the type of product described above, the term of Galadriel Capital’s typical investment is one to two and a half years.
Galadriel estructura sus inversiones de manera independiente. Para cada proyecto inmobiliario se crea una nueva SPV* (sociedad independiente) de manera que el riesgo de una promoción queda limitado a esa única inversión. Igualmente, la deuda bancaria y garantías hipotecarias solamente se ejecutan a nivel de la SPV, de modo que si un proyecto sufre dificultades financieras, esto no representa riesgo alguno para el resto de proyectos gestionados desde la compañía.
El capital se inyecta en las sociedad a través de:
Préstamos participativos de los inversores a la SPV
Cuentas en Participación
Ampliaciones de Capital
En función de cada proyecto y la tipología de inversores mayoritarios.
Galadriel Capital es una empresa familiar de capital privado con vocación de permanecer en el mercado a largo plazo. La asunción de riesgos siempre ha sido y será razonable y prueba de esto es (1) la trayectoria y reputación de la empresa y (2) la capacidad de, no solamente sortear la crisis inmobiliaria del 2008, sino salir reforzados de ésta.
Nearly 70% of the plots we acquire are opportunities that are not on the market, which translates into better purchasing conditions (both in price and in terms of payment). This is possible due to the coexistence in the same company of an investment department and a consulting department, very unusual in the real estate private equity sector. We also have access to the price of comparable plots and updated market information.
Galadriel differentiates itself from other investment groups in the active and proactive management of the entire investment process, in addition to managing the entire process internally. Our multidisciplinary team allows us not to outsource key aspects in the management of a real estate development (such as Project Management, commercial management) that must be controlled, defined and executed to the highest standards and that allow the Manager to have a global vision of the project. .
Galadriel works with stable partners and investors with long-term investment horizons. The majority of participants in the companies are equity investors without immediate liquidity needs that may present risks to the completion of projects. A high percentage of them have invested since the founding of the company, which demonstrates the good work of the management team.
Galadriel co-invests in each of its projects, providing part of the required equity and, in most cases, bank financing, thus aligning itself with the interests of investors and banks – also ensuring high quality standards in all the projects developed.
Minimizamos el riesgo financiero de los proyectos condicionando la escritura del solar a un nivel de preventa importante y/o a la obtención de financiación externa. Este proceso garantiza que cuando requerimos a los inversores inyectar la mayor parte del capital, tenemos un nivel muy elevado de certeza en la viabilidad del proyecto.
Galadriel Capital es una empresa familiar de capital privado con vocación de permanecer en el mercado a largo plazo. La asunción de riesgos siempre ha sido y será razonable y prueba de esto es (1) la trayectoria y reputación de la empresa y (2) la capacidad de sortear las distintas dificultades de mercado que han ido surgiendo a lo largo de los últimos años, creciendo cada uno de ellos.
La mayoría de las empresas que adquirimos son oportunidades que no están en el mercado, lo que se traduce en unas mejores condiciones de compra (tanto en precio cómo en forma de pago). Esto es posible debido a la relación muy estrecha que mantenemos con nuestros partners de asesoría de empresas, algo muy inusual en el sector del distressed private equity. Además tenemos acceso al precio deempresas comparables e información actualizada del mercado.
Minimizamos el riesgo financiero de los proyectos condicionando la la entrada del equity y la deuda a un proceso previo de reestructuración comandado por Galadriel.Este proceso garantiza que cuando requerimos a los inversores inyectar la mayor parte del capital, tenemos un nivel total de certeza en la viabilidad del proyecto.
Galadriel Capital es una empresa familiar de capital privado con vocación de permanecer en el mercado a largo plazo. La asunción de riesgos siempre ha sido y será razonable y prueba de esto es (1) la trayectoria y reputación de la empresa y (2) la capacidad de sortear las distintas dificultades de mercado que han ido surgiendo a lo largo de los últimos años, creciendo cada uno de ellos.
Los socios de Galadriel Capital somos especialistas en Corporate Finance y desarrollo de negocio. Adicionalmente, trabajamos con asesores de primer nivel que nos acompañan en el proceso.
Como primer paso operativo dentro de nuestro procedimiento de reestructuración e
inversión, creamos un plan de viabilidad y reestructuración de la compañía en la que
entramos. Normalmente, comenzamos entrando junto al management actual para
comenzar la reestructuración de la compañía y, posteriormente, inyectando nuestro
equity y deuda para asegurar el buen fin de las operaciones.
Durante la aplicación del plan de viabilidad, invertimos nuestro propio equity y conseguimos la financiación necesaria para la empresa. Además de acuerdos con los
principales bancos españoles, tenemos un partnership con un fondo de deuda, TQE, por el cual podemos financiar operaciones con su capital.
Una vez llevada a cabo la reestructuración más urgente de la empresa, comenzamos un proceso de consolidación de la misma, con nuevos planes de crecimiento y creación de valor.
Una vez consolidada la compañía, buscamos una desinversión de la misma: M&A de
otras compañías para hacer un roll-up y vender el grupo posteriormente; venta directa
de la compañía a otro grupo de Private Equity o a un competidor de la misma; venta al
management anterior de la compañía saneada y consolidada; etc.
